S bratom sme zdedili po matke rodinný dom, pričom na dome bolo zriadené vecné bremeno – právo dožitia nášho otca. V dome zostal žiť brat a náš otec. Ja žijem so svojou rodinou v samostatnom rodinnom dome v inom meste. Od smrti matky ubehlo viac ako 10 rokov a minulý rok zomrel aj otec. Chcel som sa s bratom dohodnúť na určitom vyrovnaní, ale nechce o tom ani počuť a povedal mi, že dom nikdy nepredá, svoju polovicu môžem využívať, a keď sa mi to nepáči, môžem sa kľudne aj súdiť. V katastri je zapísaný rodinný dom na mňa aj brata na polovicu. Brat je momentálne nezamestnaný, úspory nemá, je takmer v dôchodkovom veku. Čo môžem robiť ak nechcem byť spoluvlastníkom? Musím skutočne ťahať brata po súdoch?

 

Medzi Vami a bratom existuje spoluvlastnícky vzťah k nehnuteľnosti, ide o tzv. podielové spoluvlastníctvo, kedy každý z Vás vlastní 1/2 podiel na nehnuteľnosti. Pokiaľ sa neviete s bratom dohodnúť na vyporiadaní, jedinou možnosťou je podať žalobu na súd a žiadať o zrušenie spoluvlastníctva spolu s návrhom na vyporiadanie. Súd je viazaný návrhom na zrušenie podielového spoluvlastníctva, no nie je viazaný navrhovaným spôsobom vyporiadania, môže teda rozhodnúť o vyporiadaní iným spôsobom ako bolo navrhnuté.

 

Súd môže rozhodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o jeho následnom vyporiadaní nasledovne:

 

1.	Rozdelenie veci.
2.	Prikázanie veci jednému spoluvlastníkovi za primeranú náhradu.
3.	Nariadenie predaja veci a rozdelenie výťažku.

 

 

Rozdelenie veci

 

Rozdelenie stavby musí byť v súlade so stavebnými predpismi. Prípustné nie je delenie podľa poschodí a ich častí (horizontálne delenie), ale len delenie vertikálne, pričom výsledkom rozdelenia musí byť niekoľko stavieb, ktoré budú spĺňať podmienku samostatnej veci. Pokiaľ by po dodatočných stavebných úpravách nemala vzniknúť ďalšia stavba ako samostatný predmet právnych vzťahov, pôvodná stavba nebude reálne deliteľná.

 

Výsledkom rozdelenia stavby nemusí byť vznik viacero rovnako hodnotných stavieb. Pokiaľ sa tak stane, bude vzniknutý nepomer v takýchto prípadoch predmetom následného peňažného vyrovnania.

 

Prikázanie veci

 

Pri prikázaní veci jednému spoluvlastníkovi je nutné prihliadať aj na to, aby sa vytvorili priaznivé podmienky na nerušené využitie veci, a aby nedochádzalo k vzniku nových sporných situácií. Preto pri prikázaní veci súd zohľadní aj správanie spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom, ktorý zo spoluvlastníkov vykonával investície do spoločnej veci, ktorý a ako zabezpečoval správu spoločnej veci, ktorý spoluvlastník má na ďalšom užívaní veci naliehavejší záujem, či ktorý spoluvlastník dokáže najlepšie zabezpečiť riadne ďalšie využitie spoločnej veci a pod.

 

Tomu spoluvlastníkovi, ktorému nebola vec prikázaná, patrí primeraná náhrada. Primeranú náhradu určuje súd, spravidla však vychádza zo znaleckého posudku o obvyklej cene veci, z informácií subjektov zaoberajúcich sa kúpou a predajom podobných vecí (napr. realitné kancelárie), či podkladov priamo od účastníkov konania. Súd môže upustiť od rozhodnutia o zaplatení primeranej náhrady, a to vtedy, ak inak oprávnený spoluvlastník vyhlási, že zaplatenie primeranej náhrady nežiada.

 

Nariadenie predaja

 

Pokiaľ ani jeden zo spoluvlastníkov vec nechce, prichádza do úvahy tretia možnosť, t. j. že súd nariadi predaj veci a rozdelenie výťažku z predaja podľa veľkosti podielov. Vlastníkom veci sa v dôsledku uvedeného stane tretia osoba.

 

Predaj a speňaženie sa vykonáva prostredníctvom exekútora na návrh niektorého zo spoluvlastníkov.

 

Dôvody hodné osobitného zreteľa

 

Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Tieto dôvody sú najmä silný citový vzťah spoluvlastníka k nehnuteľnosti, domov maloletých detí, vysoký vek spoluvlastníka, ktorý v nehnuteľnosti býva, neexistenciu inej možnosti bývania a naliehavosť potreby vyporiadať spoluvlastnícky vzťah.

 

Záver:

 

Situácia v tomto prípade pre Vás nie je ľahká. Odporúčame Vám v prvom rade pokúsiť sa o dohodu s bratom, či už rozdelením nehnuteľnosti, ak je to možné, prípadne odkúpením bratovho spoluvlastníckeho podielu (keďže brat nemá finančné prostriedky na odkúpenie Vášho podielu).

 

Pre oslovenie brata oficiálnym listom, prípadne na zorganizovanie stretnutia za účelom dohody Vám vieme poskytnúť naše služby a odbornú asistenciu.

 

Ak sa s bratom nedohodnete a rozhodnete sa podať žalobu na súd, záleží na Vašich preferenciách a finančných možnostiach o čo súd žiadať. Súd však nie je návrhom na vyporiadanie viazaný a môže rozhodnúť aj inak. Súd v konaní bude uprednostňovať rozdelenie nehnuteľnosti, a ak to nie je možné, môže prikázať nehnuteľnosť do vlastníctva jednému z Vás za primeranú náhradu. Predajom nehnuteľnosti by súd spoluvlastníctvo vyporiadal jedine v prípade, ak by ani jeden z Vás nemal o nehnuteľnosť záujem. To sa však javí ako nepravdepodobné. Nie je vôbec vylúčené ani to, že z dôvodov hodných osobitného zreteľa (vysoký vek brata, jeho citový vzťah k nehnuteľnosti, prípadne absencia naliehavosti vyporiadať spoluvlastnícky vzťah) súd Vaše spoluvlastníctvo napriek návrhu nezruší.

 

Pre dôkladnejšie vyhodnotenie Vašich možností v konkrétnom prípade a pre stanovenie stratégie a optimálneho postupu sa priamo obráťte na našu kanceláriu, ktorá Vám odborne poradí a v prípade potreby Vás zastúpi aj v konaní pred súdom.

 

Mgr. Martin Pečimon

 

Zdieľajte!