Z\u00e1kladn\u00fdm r\u00e1mcom pre pr\u00e1va a\u00a0povinnosti vlastn\u00edkov bytov a\u00a0nebytov\u00fdch priestorov v\u00a0bytovom dome (\u010falej len \u201eVlastn\u00edci\u201c) a\u00a0rovnako pre spr\u00e1vu bytov\u00fdch domov predstavuje z\u00e1kon \u010d. 182\/1993 Z. z. o vlastn\u00edctve bytov a nebytov\u00fdch priestorov v\u00a0znen\u00ed neskor\u0161\u00edch predpisov (\u010falej len \u201eZ\u00e1kon\u201c). Z\u00e1kon jednozna\u010dne uv\u00e1dza, \u017ee spr\u00e1va bytov\u00e9ho domu je pre Vlastn\u00edkov povinn\u00e1 a\u00a0jestvuj\u00fa pr\u00e1ve dve formy tejto spr\u00e1vy, ktor\u00e9 sa navz\u00e1jom vylu\u010duj\u00fa:<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
V\u00a0pr\u00edpade spr\u00e1vy prostredn\u00edctvom Spolo\u010denstva be\u017ene nast\u00e1va situ\u00e1cia, \u017ee predsedovi Spolo\u010denstva skon\u010d\u00ed funk\u010dn\u00e9 obdobie, je odvolan\u00fd, vzd\u00e1 sa funkcie alebo nie je schopn\u00fd funkciu vykon\u00e1va\u0165 z in\u00fdch d\u00f4vodov najmenej po dobu troch po sebe nasleduj\u00facich kalend\u00e1rnych mesiacov. Ako v\u00a0takomto pr\u00edpade postupova\u0165?<\/p>\n
<\/p>\n
POVEREN\u00dd \u010cLEN RADY A\u00a0OPAKOVAN\u00c1 VO\u013dBA PREDSEDU<\/strong><\/p>\n Z\u00e1kon umo\u017e\u0148uje rade Spolo\u010denstva do zvolenia nov\u00e9ho predsedu Spolo\u010denstva ur\u010di\u0165 (zvoli\u0165 spomedzi seba) osobu, ktor\u00e1 bude vykon\u00e1va\u0165 funkciu predsedu Spolo\u010denstva. Bez oh\u013eadu na to, \u010di rada Spolo\u010denstva spomedzi jej \u010dlenov vyberie alebo nevyberie osobu, ktor\u00e1 bude vykon\u00e1va\u0165 funkciu predsedu Spolo\u010denstva, je potrebn\u00e9 zvola\u0165 zhroma\u017edenie Vlastn\u00edkov za \u00fa\u010delom vo\u013eby nov\u00e9ho predsedu Spolo\u010denstva. V\u00a0pr\u00edpade zvolenia nov\u00e9ho predsedu Spolo\u010denstva je situ\u00e1cia vyrie\u0161en\u00e1, preto sa v\u00a0\u010dl\u00e1nku \u010falej venujeme negat\u00edvnemu v\u00fdsledku vo\u013eby predsedu.<\/p>\n <\/p>\n Z\u00e1kon ned\u00e1va odpove\u010f na ot\u00e1zku ako dlho m\u00f4\u017ee by\u0165 Spolo\u010denstvo bez predsedu, pr\u00edpadne ako dlho t\u00fato funkciu m\u00f4\u017ee vykon\u00e1va\u0165 poveren\u00fd \u010dlen rady Spolo\u010denstva (rada je v\u0161ak, rovnako ako predseda Spolo\u010denstva, obmedzen\u00e1 trojro\u010dn\u00fdm funk\u010dn\u00fdm obdob\u00edm). Z\u00a0prev\u00e1dzkov\u00fdch d\u00f4vodov je \u017eiad\u00face, aby do\u0161lo k\u00a0riadnemu zvoleniu predsedu Spolo\u010denstva Vlastn\u00edkmi, inak Spolo\u010denstvo nem\u00e1 \u0161tatut\u00e1rny org\u00e1n a\u00a0je ohrozen\u00e1 samotn\u00e1 schopnos\u0165 Spolo\u010denstva vykon\u00e1va\u0165 spr\u00e1vu bytov\u00e9ho domu.<\/p>\n <\/p>\n Z\u00e1kon rovnako neur\u010duje ko\u013eko kr\u00e1t je mo\u017en\u00e9 vo\u013ebu predsedu Spolo\u010denstva opakova\u0165. Je plne v\u00a0kompetencii Vlastn\u00edkov a\u00a0zhroma\u017edenia, \u010di sa bud\u00fa pok\u00fa\u0161a\u0165 zvoli\u0165 nov\u00e9ho predsedu alebo bud\u00fa akceptova\u0165 do\u010dasn\u00fd v\u00fdkon jeho funkcie ur\u010den\u00fdm \u010dlenom rady. Ak z\u00a0r\u00f4znych d\u00f4vodov ned\u00f4jde ku zvoleniu predsedu Spolo\u010denstva ani v\u00a0opakovanej vo\u013ebe, je v\u00a0z\u00e1ujme Vlastn\u00edkov zmeni\u0165 formu spr\u00e1vy a\u00a0uzatvori\u0165 zmluvu o\u00a0v\u00fdkone spr\u00e1vy so Spr\u00e1vcom. V\u00a0takom pr\u00edpade je pod\u013ea Z\u00e1kona potrebn\u00e9 zru\u0161i\u0165 Spolo\u010denstvo, aby nedo\u0161lo k \u201edvojitej spr\u00e1ve\u201c.<\/p>\n <\/p>\n ZRU\u0160ENIE SPOLO\u010cENSTVA A\u00a0ZMLUVA SO SPR\u00c1VCOM<\/strong><\/p>\n O\u00a0zmene formy spr\u00e1vy a zru\u0161en\u00ed Spolo\u010denstva rozhoduj\u00fa Vlastn\u00edci na zhroma\u017eden\u00ed Spolo\u010denstva\u00a0nadpolovi\u010dnou v\u00e4\u010d\u0161inou v\u0161etk\u00fdch Vlastn\u00edkov. Pri n\u00e1slednom ru\u0161en\u00ed Spolo\u010denstva bez pr\u00e1vneho n\u00e1stupcu (\u010do plat\u00ed pri presune v\u00fdkonu spr\u00e1vy na Spr\u00e1vcu v\u017edy) je nutn\u00e9 vykona\u0165 aj likvid\u00e1ciu Spolo\u010denstva.<\/p>\n <\/p>\n Pred zru\u0161en\u00edm Spolo\u010denstva je najprv potrebn\u00e9\u00a0uzatvori\u0165 zmluvu o\u00a0v\u00fdkone spr\u00e1vy medzi Vlastn\u00edkmi a Spr\u00e1vcom<\/strong>, ktor\u00fd bude vykon\u00e1va\u0165 spr\u00e1vu bytov\u00e9ho domu v\u00a0\u010dase, ke\u010f tak u\u017e nebude robi\u0165 Spolo\u010denstvo. Pr\u00e1ve preto je vhodn\u00e9 vybra\u0165 bud\u00faceho Spr\u00e1vcu v\u00a0dostato\u010dnom predstihu pred zah\u00e1jen\u00edm cel\u00e9ho procesu ru\u0161enia Spolo\u010denstva. Zmluva o\u00a0v\u00fdkone spr\u00e1vy mus\u00ed obsahova\u0165\u00a0odkladaciu podmienku<\/strong>, \u017ee\u00a0\u00fa\u010dinnos\u0165 nadobudne a\u017e\u00a0po\u00a0vstupe Spolo\u010denstva do\u00a0likvid\u00e1cie. Na\u00a0prijatie tejto zmluvy sa vy\u017eaduje s\u00fahlas nadpolovi\u010dnej v\u00e4\u010d\u0161iny v\u0161etk\u00fdch Vlastn\u00edkov.<\/p>\n <\/p>\n Na likvid\u00e1ciu Spolo\u010denstva je potrebn\u00e9 na zhroma\u017eden\u00ed nadpolovi\u010dnou v\u00e4\u010d\u0161inou pr\u00edtomn\u00fdch Vlastn\u00edkov ustanovi\u0165 likvid\u00e1tora. Hlasovanie o\u00a0v\u00fdbere konkr\u00e9tneho Spr\u00e1vcu (respekt\u00edve hlasovanie o\u00a0s\u00fahlase s\u00a0uzatvoren\u00edm zmluvy o\u00a0v\u00fdkone spr\u00e1vy) mo\u017eno spoji\u0165 s\u00a0hlasovan\u00edm o\u00a0zru\u0161en\u00ed Spolo\u010denstva a\u00a0ustanoven\u00edm likvid\u00e1tora. Likvid\u00e1torom m\u00f4\u017ee by\u0165 \u013eubovo\u013en\u00e1 fyzick\u00e1 osoba, av\u0161ak vhodn\u00fdm adeptom m\u00f4\u017ee by\u0165 najm\u00e4 b\u00fdval\u00fd predseda Spolo\u010denstva alebo \u010dlen rady Spolo\u010denstva.<\/p>\n <\/p>\n Likvid\u00e1tor mus\u00ed n\u00e1vrh na zru\u0161enie Spolo\u010denstva spolu s\u00a0pr\u00edlohami doru\u010di\u0165 pr\u00edslu\u0161n\u00e9mu okresn\u00e9mu \u00faradu. Likvid\u00e1cia n\u00e1sledne prebieha v\u00a0s\u00falade s\u00a0ustanoveniami Z\u00e1kona a\u00a0Obchodn\u00e9ho z\u00e1konn\u00edka, ktor\u00fd obsahuje v\u0161eobecn\u00e9 pravidl\u00e1 pri likvid\u00e1cii spolo\u010dnost\u00ed. Likvid\u00e1tor mus\u00ed zverejni\u0165 v\u00a0obchodnom vestn\u00edku vstup Spolo\u010denstva do likvid\u00e1cie, vies\u0165 zoznam majetku Spolo\u010denstva a\u00a0zoznam poh\u013ead\u00e1vok, ktor\u00e9 si veritelia do 45 dn\u00ed od zverejnenia prihl\u00e1sia a vyhotov\u00ed\u00a0mimoriadnu \u00fa\u010dtovn\u00fa z\u00e1vierku<\/strong>\u00a0ku d\u0148u predch\u00e1dzaj\u00facemu vstupu do\u00a0likvid\u00e1cie.<\/p>\n <\/p>\n Ku d\u0148u skon\u010denia likvid\u00e1cie, najnesk\u00f4r v\u0161ak 6 mesiacov po\u00a0ozn\u00e1men\u00ed o\u00a0vstupe do\u00a0likvid\u00e1cie zostav\u00ed likvid\u00e1tor\u00a0\u00fa\u010dtovn\u00fa z\u00e1vierku a\u00a0predlo\u017e\u00ed ju Vlastn\u00edkom (zhroma\u017edeniu) spolu s\u00a0kone\u010dnou spr\u00e1vou o\u00a0priebehu likvid\u00e1cie<\/strong>\u00a0<\/strong>a\u00a0v\u00a0rovnakej lehote likvid\u00e1tor vyhotov\u00ed\u00a0n\u00e1vrh na\u00a0rozdelenie likvida\u010dn\u00e9ho zostatku.<\/strong> Ozn\u00e1menie o\u00a0zostaven\u00ed t\u00fdchto dokumentov likvid\u00e1tor zverejn\u00ed v\u00a0obchodnom vestn\u00edku.<\/p>\n <\/p>\n Po schv\u00e1len\u00ed kone\u010dnej spr\u00e1vy, rozdelenia likvida\u010dn\u00e9ho zostatku a\u00a0\u00fa\u010dtovnej z\u00e1vierky Vlastn\u00edkmi (zhroma\u017eden\u00edm) o\u00a0t\u00fdchto skuto\u010dnostiach zverejn\u00ed likvid\u00e1tor inform\u00e1ciu v\u00a0obchodnom vestn\u00edku.<\/p>\n <\/p>\n Z\u00c1NIK SPOLO\u010cENSTVA<\/strong><\/p>\n Posledn\u00fdm krokom v\u00a0celom procese je v\u00fdmaz Spolo\u010denstva z\u00a0registra. Likvid\u00e1tor za\u0161le pr\u00edslu\u0161n\u00e9mu okresn\u00e9mu \u00faradu n\u00e1vrh na v\u00fdmaz Spolo\u010denstva spolu s\u00a0pr\u00edlohami (z\u00e1pisnica zo zhroma\u017edenia, na ktorom zobrali Vlastn\u00edci na vedomie \u00fa\u010dtovn\u00fa z\u00e1vierku a\u00a0spr\u00e1vu o\u00a0priebehu likvid\u00e1cie, prezen\u010dn\u00e1 listina, spr\u00e1va o\u00a0priebehu likvid\u00e1cie a\u00a0mimoriadna \u00fa\u010dtovn\u00e1 z\u00e1vierka) a\u00a0okresn\u00fd \u00farad n\u00e1sledne p\u00edsomne ozn\u00e1mi likvid\u00e1torovi vykonanie v\u00fdmazu z\u00a0registra a\u00a0de\u0148 ku ktor\u00e9mu bolo Spolo\u010denstvo vymazan\u00e9. Spr\u00e1vu bytov\u00e9ho domu vykon\u00e1va Spr\u00e1vca u\u017e od vstupu Spolo\u010denstva do likvid\u00e1cie, tak\u017ee samotn\u00fd v\u00fdmaz Spolo\u010denstva z\u00a0registra u\u017e na spr\u00e1vu bytov\u00e9ho domu nem\u00e1 \u017eiadny vplyv.<\/p>\n <\/p>\n Z\u00c1VER<\/strong><\/p>\n Z\u00a0vy\u0161\u0161ie uveden\u00e9ho vypl\u00fdva, \u017ee Z\u00e1kon upravuje vz\u0165ahy v\u00a0r\u00e1mci org\u00e1nov Spolo\u010denstva vo\u013ene a\u00a0len ve\u013emi r\u00e1mcovo, mnoh\u00e9 situ\u00e1cie nerie\u0161i a\u00a0ponech\u00e1va priestor pre \u00fapravu vz\u0165ahov v\u00a0r\u00e1mci Spolo\u010denstva na samotn\u00fdch Vlastn\u00edkoch, rade a\u00a0predsedovi. O\u00a0to d\u00f4le\u017eitej\u0161ie je venova\u0165 pozornos\u0165 textu zmluvy o\u00a0Spolo\u010denstve, ktor\u00e1 m\u00f4\u017ee podrobnej\u0161ie upravi\u0165 naj\u010dastej\u0161ie situ\u00e1cie, ktor\u00e9 m\u00f4\u017eu nasta\u0165, vo\u013ebu, vznik a\u00a0z\u00e1nik \u010fal\u0161\u00edch org\u00e1nov Spolo\u010denstva alebo d\u00f4le\u017eit\u00e9 postupy \u010di lehoty. Kvalitnou pr\u00edpravou zmluvy o\u00a0Spolo\u010denstve sk\u00fasen\u00fdm pr\u00e1vnikom je mo\u017en\u00e9 pred\u00eds\u0165 neistote a\u00a0zlo\u017eit\u00e9mu h\u013eadaniu vhodn\u00e9ho rie\u0161enia na problematick\u00fa situ\u00e1ciu pr\u00e1ve vtedy, ke\u010f nastane v\u00a0\u010dasovom strese. Pokia\u013e Vlastn\u00edci nedok\u00e1\u017eu zvoli\u0165 predsedu Spolo\u010denstva, pr\u00edpadne rezignovali na spr\u00e1vu bytov\u00e9ho domu prostredn\u00edctvom Spolo\u010denstva, v\u017edy je tu mo\u017enos\u0165 zvoli\u0165 si osobu, ktor\u00e1 sa profesion\u00e1lne venuje spr\u00e1ve budov. Upozor\u0148ujeme v\u0161ak, \u017ee aj v\u00a0pr\u00edpade spr\u00e1vy Spr\u00e1vcom je d\u00f4le\u017eit\u00e9 venova\u0165 pozornos\u0165 textu zmluvy o\u00a0v\u00fdkone spr\u00e1vy a\u00a0kontrole \u010dinnosti Spr\u00e1vcu. Na ak\u00e9ko\u013evek zmeny t\u00fdkaj\u00face sa spr\u00e1vy bytov\u00e9ho domu a\u00a0osobitne na vy\u0161\u0161ie uveden\u00fa zmenu formy spr\u00e1vy odpor\u00fa\u010dame vyh\u013eada\u0165 pr\u00e1vnu asistenciu, pr\u00edpadne zastre\u0161enie cel\u00e9ho procesu advok\u00e1tom.<\/p>\n <\/p>\n Autor: Mgr. Martin Pe\u010dimon<\/p>\n <\/p>\n We counsel our clients on the acquisition, sale, lease, and donation of real estate<\/strong>, including drafts of the respective agreements, negotiation, and the processing of further legal documentation. Our legal services also include legal due diligence on purchased real estate<\/strong>.<\/p>\n